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《关于法大大2020年五一假期服务安排通知》

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1、2020年5月1日至5月5日共5天假期,5月6日正常上班。

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合同签了房子不卖?判赔82万!

来源:华商报 发布于:2018-09-04


买家、卖家以及中介签订二手房买卖协议后,卖家要求涨价并解除合同,为此买家起诉卖家索赔差价。

卖家要涨价,买家起诉要求赔差价

去年3月,购房人辛某与出卖人杜某及第三方中介公司签订了房屋买卖三方协议。协议中约定,辛某以79万元的价款购买杜某位于西安市新城区某处一套面积为139.58平方米的房屋,并由中介方提供居间服务。

协议签订后,辛某依约向杜某支付了定金9万元并向中介方支付居间佣金2.1万元。但杜某在收取定金后,迟迟不予配合辛某办理房屋后续交易手续,之后杜某要求涨价,并以房屋登记的产权人即其妻孟某不知情、不同意为由,要求解除合同。

辛某认为杜某要求涨价违约,且孟某不知情的理由也不成立,故诉至新城区法院,要求解除三方房屋买卖协议,由杜某及孟某共同返还他双倍定金18万元、赔偿房屋差价损失106余万元及中介费、加急办证费等费用。

新城区法院审理过程中,孟某辩称涉案房屋为其所有,三方合同的签订其并不知情,且辛某不具有购房资格,涉案房屋当时并未取得产权证等情形,因此认为三方合同无效,中介方未尽审慎义务需要承担责任,孟某不承担责任。

中介公司方面称,三方合同在房产新政出台前已经签订且交付了定金,故辛某具有购房资格,且杜某在签订合同时出示了其与孟某的结婚证、孟某的身份证以及购房合同的原件,并表示其可代表孟某的意思。

 

卖方妻子未告知购房人不同意出售该房屋

法院经审理查明,去年4月西安出台购房新政,外地户籍不能购买西安房产,辛某是外地户籍,但该合同是新政出台之前签订的,辛某具备购房资格。另外涉案房屋系杜某及孟某夫妻共同财产,孟某虽未在合同上签字,但在签订合同时,孟某之子电话向其告知了签订合同事宜,孟某未向中介方或购房人说明其不同意出售该房屋,孟某在合同约定的时间提前还清了房屋的剩余贷款,进行了不动产登记。审理中,三方当事人均对该房屋的市场价值进行了估价。

一审判令解除三方房屋买卖合同;由杜某及孟某共同退还辛某定金及加急办证费总计9.5万元;由杜某及孟某赔偿辛某居间佣金2.1万元及房屋溢价损失82万元。

目前,案件尚处于上诉期内。

 

>>法官说法:关于三方签订的买卖合同效力问题

办案法官表示,从物权法角度看,“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”之规定,房屋买卖合同自成立时生效,是否办理物权登记,不影响合同效力,合同有效。 

从合同法角度看,根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”

另外,根据《合同法》第五十二条有关合同无效的规定,本案所涉房屋买卖合同未出现合同无效的法定情形,在该合同未有法定无效的情形时,合同依法成立且有效。

 

夫妻一方不同意的抗辩理由为何不成立?

办案法官表示,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》,夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

在签订本案所涉合同时,孟某之子当场电话向其通知合同签订一事,但其得知此事后并未向辛某及第三人告知其不同意出售该房屋,且签订合同时约定的房屋价格亦符合当时的市场价格,辛某有理由相信杜某的签字系夫妻双方共同的意思表示,为善意相对人。因此孟某对本案所涉房屋买卖合同的解除,依法应承担相应的责任。

 

为何支持溢价损失赔偿?

办案法官表示,《合同法》规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

本案中,合同签订后杜某要求涨价,在辛某起诉后,杜某明确表示不再继续履行合同,系杜某违约导致合同解除,由此给辛某造成的损失应该予以赔偿。如果杜某按照合同约定履行,该房屋权利人变更为辛某,该房屋的增值部分理当属于辛某所有。但由于杜某的违约行为,致该合同无法履行而解除,导致辛某购买同等地段、同等品质的房屋须另支付超过原合同约定价格的溢价部分方能实现,故此部分房屋价值的差额,系杜某的违约行为给辛某造成的损失,杜某依法应予赔偿。

关于房屋的溢价数额,法院本着减少当事人诉累及公平公正的原则,结合庭审对三方当事人对该房屋市场价值的主张及当地房地产交易市场的价格,对涉诉房屋的市场价值酌情确定为每平方米11500元,故房屋的溢价数额为820000元。 

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