土地增值税怎么计算「土地增值税计税方法」

土地增值税怎么计算

土地增值税的计算公式为：应纳税额=增值额×税率-扣除项目×速算扣除系数。

土地增值税计税依据

土地增值税的计税依据为房地产转让所产生的增值额，即房地产转让收入与扣除项目的差额。

1.房地产转让收入

转让收入是转让房地产取得的收入，由货币收入、实物收入及其他收入构成。

2.房地产扣除项目

扣除项目部分是土地增值税计征的关键所在，其主要由五部分组成：

(1)取得土地使用权所支付的金额。

(2)房地产开发成本。具体包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套费及开发间接费。

(3)房地产开发费用。包括在房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用等。

(4)转让环节发生的有关税费。包括在转让房地产时缴纳的增值税、城市维护建设税、印花税。

(5)财政部规定的其他扣除项目。

土地增值税税率

土地增值税税率实行的是四级超率累进税率，具体可划分为4个等级，税率从30%-60%，速算扣除系数从0-35%。

土地增值税计算方法

举例说明，某房地产开发公司转让商品房两栋，取得收入总额2500万元，应扣除的购买土地金额、开发成本金额、开发费用金额、相关的税金和其他扣除金额合计1100万元。计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。

根据计算依据和税率的规定，可以按照以下步骤进行计算：

1. 计算房地产转让收入，即转让房地产所得的收入：应税收入2500万元。

2. 计算房地产扣除项目，包括取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、转让环节发生的相关税费，以及其他财政部规定的扣除项目。

3. 根据扣除项目的数值计算出允许扣除的项目金额合计：扣除项目金额1100万元。

4. 计算增值额，即房地产转让收入与允许扣除的项目金额合计的差额：增值额=2500万元-1100万元=1400万元。

5. 计算增值率，即增值额与允许扣除的项目金额合计的比例：增值率=1400万元/1100万元=127%。

6. 根据税率和速算扣除系数，计算出应纳税额。

根据土地增值税税率表，127%的增值率适用税率为50%，速算扣除率为15%，

所以，应缴纳的土地增值税=1400万元*50%-1100万元*15%=535万元。